Fundos Imobiliários KNRI11 e VISC11: Oportunidade ou Risco?
Recentemente, os fundos imobiliários KNRI11 e VISC11 têm atraído muita atenção no mercado financeiro, principalmente devido às suas quedas expressivas. Isso levanta questões cruciais entre os investidores: essas quedas representam uma oportunidade de compra ou um risco significativo? A análise de ambos os fundos revela aspectos que precisam ser considerados com cuidado.
Desempenho recente dos fundos
 |
| Gráfico cotação VISC11 |
 |
| KNRI11 Gráfico cotação |
Começando pelo VISC11, este fundo de investimento imobiliário (FII) sofreu uma queda de 10% em 2024, o que é notável, especialmente considerando que o fundo é lastreado em ativos imobiliários, e não em ações ou criptomoedas, que têm maior volatilidade. Em períodos menores, como nos últimos cinco dias e trinta dias, as quedas foram de 1,19% e 2,54%, respectivamente. Além disso, no acumulado dos últimos seis meses, a queda foi ainda mais significativa, atingindo 9,18%. Esses números têm causado desconforto entre os investidores.
Da mesma forma, o KNRI11 seguiu o mesmo caminho de quedas. Nos últimos trinta dias, o fundo caiu 3,45%, enquanto em 2024, a desvalorização chegou a 9,19%. O cenário de queda em ambos os fundos levanta dúvidas: isso seria reflexo de fatores externos, como a alta taxa de juros, ou seriam problemas específicos de cada fundo?
Motivos por trás das quedas
No caso do VISC11, um dos principais motivos para a queda foi a diminuição no pagamento de dividendos. O fundo vinha pagando cerca de R$ 1,00 por cota, mas em agosto de 2024, o valor caiu para R$ 0,83, o que gerou preocupação entre os investidores. Essa queda nos dividendos, embora tenha sido prevista nos relatórios do fundo, pegou de surpresa muitos cotistas que não acompanham os documentos com atenção. O pagamento de dividendos menores ocorreu devido à redução do resultado não recorrente, ou seja, rendimentos pontuais que não se repetem constantemente.
Por outro lado, o KNRI11, um fundo híbrido, também está enfrentando dificuldades, principalmente devido ao segmento de escritórios, que responde por 60% de seu portfólio. A alta taxa de vacância nos imóveis comerciais é um ponto de preocupação, especialmente em um ambiente de juros altos, que impacta diretamente os investimentos em infraestrutura e imóveis.
Taxa Selic e o impacto no mercado imobiliário
Um dos fatores que está afetando ambos os fundos, e o mercado de FIIs em geral, é a taxa Selic, que continua em níveis elevados no Brasil. Em setembro, espera-se que a Selic possa aumentar novamente, o que é um sinal negativo para o setor imobiliário. Com uma Selic elevada, os investidores tendem a migrar seus recursos para a renda fixa, que oferece retornos mais atrativos e menos arriscados.
Além disso, uma taxa de juros mais alta encarece o crédito, dificultando o financiamento de projetos imobiliários e reduzindo o apetite dos investidores para a compra de novos imóveis. Isso afeta diretamente fundos de tijolo, como o KNRI11 e o VISC11, que dependem de investimentos contínuos e da valorização dos imóveis para gerar renda.
Análise dos fundamentos dos fundos
Apesar das quedas recentes, o VISC11 não está em uma situação alarmante. Embora tenha diminuído o valor dos dividendos, o fundo continua apresentando um bom desempenho operacional. Por exemplo, o resultado operacional líquido (NOI) do fundo cresceu 13% em 2024, indicando que seus shoppings continuam gerando receita. As vendas nas mesmas lojas aumentaram 5,9%, o que é positivo considerando o cenário econômico atual.
Por outro lado, o KNRI11 também não apresenta problemas graves. A vacância física subiu ligeiramente para 2,82%, mas a vacância financeira, que mede o impacto financeiro da desocupação dos imóveis, caiu para 6,20%, o que é um ponto positivo. O fundo possui um portfólio diversificado, com 13 edifícios comerciais e 8 centros logísticos, sendo que a maior parte dos problemas de vacância está nos escritórios, enquanto os centros logísticos têm contratos mais longos e estáveis.
Oportunidade ou risco?
Diante desse cenário, é crucial que os investidores olhem para além das quedas recentes no valor das cotas. Tanto o VISC11 quanto o KNRI11 possuem fundamentos sólidos, com portfólios diversificados e gestão eficiente. No entanto, ambos estão sendo impactados por fatores macroeconômicos, como a alta taxa de juros.
Para aqueles que têm uma visão de longo prazo, essas quedas podem representar uma oportunidade de compra. Contudo, é essencial entender que o cenário de juros altos pode continuar pressionando os fundos imobiliários nos próximos meses. Portanto, é importante avaliar o risco de manter ou comprar cotas nesse ambiente desafiador.
Por fim, a decisão entre investir ou não nesses fundos deve estar alinhada aos objetivos de cada investidor. Se o foco for dividendos imediatos, fundos de papel podem ser mais atrativos no curto prazo, dado que tendem a oferecer rendimentos maiores em períodos de juros elevados. Já para quem busca diversificação e uma exposição ao mercado imobiliário com uma visão de longo prazo, VISC11 e KNRI11 podem se recuperar e oferecer boas oportunidades no futuro, especialmente se as taxas de juros começarem a cair.
