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O atual cenário de investimentos no Brasil levanta uma questão importante: onde está a maior oportunidade, nas ações ou nos fundos imobiliários? A Bolsa de Valores encontra-se em um momento interessante, com diversos ativos negociados a preços atraentes, mas os fundos imobiliários, medidos pelo índice IFIX, também oferecem boas oportunidades, sobretudo em um contexto de alta da taxa SELIC. Neste artigo, será explorado o panorama atual dos fundos imobiliários, seus tipos e as estratégias para obter os melhores retornos a partir deles.
Uma das principais razões pelas quais os fundos imobiliários são atraentes é a sua diversificação intrínseca, principalmente quando se observa a divisão entre fundos de papel e fundos de tijolo. Esses dois tipos de fundos possuem uma correlação negativa, o que significa que quando um sobe, o outro tende a cair, criando uma espécie de equilíbrio. Essa característica protege o investidor, independentemente das oscilações do mercado.
Os fundos de papel, compostos por ativos financeiros, como títulos de dívida imobiliária, beneficiam-se de um cenário de altas taxas de juros. A taxa SELIC elevada favorece esses fundos, pois os rendimentos pagos aos cotistas tendem a ser mais altos, dado que os juros pagos pelos títulos também aumentam. Por outro lado, os fundos de tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos, podem enfrentar dificuldades em períodos de juros altos, especialmente devido à dificuldade em alavancar e financiar novos projetos imobiliários. Contudo, esses fundos tendem a se valorizar à medida que a taxa de juros começa a cair, o que cria oportunidades para o investidor de longo prazo.
Atualmente, a taxa SELIC se encontra em torno de 10,50%, um patamar ainda considerado alto, mas com previsões de queda gradual. Essa perspectiva abre espaço para ganhos significativos nos fundos de tijolo, que, apesar de uma recente valorização, ainda estão com preços relativamente baixos, representados por um PVP (Preço sobre Valor Patrimonial) abaixo de 1 em muitos casos. Isso significa que os fundos estão sendo negociados abaixo do valor de seus ativos, o que pode ser uma excelente oportunidade de compra antes que os preços voltem a subir com a queda da SELIC.
É importante ressaltar que nem tudo que subiu deixou de ser uma oportunidade e nem tudo que caiu representa um bom investimento. Esse raciocínio aplica-se diretamente aos fundos imobiliários, que precisam ser analisados não apenas pela valorização de suas cotas, mas também pelo rendimento mensal que proporcionam. O fluxo de caixa mensal é uma das maiores vantagens dos fundos imobiliários, sendo uma fonte constante de receita para o investidor, que pode reinvestir esses rendimentos e acelerar o crescimento de seu patrimônio.
Além disso, é crucial comparar o rendimento dos fundos imobiliários com o IFIX, que representa a média do mercado. Investidores experientes buscam superar essa média, escolhendo fundos que oferecem um rendimento acima de 0,72% ao mês, o atual benchmark do IFIX. Neste contexto, fundos como o KNCR11, um fundo de papel da Kinea, destacam-se por sua segurança e estabilidade, mesmo em tempos de incerteza econômica. Oferecendo um PVP justo e um rendimento elevado, esse fundo é visto como uma escolha sólida para quem deseja bons retornos com baixo risco.
Por outro lado, os fundos de tijolo, como o XPLG11 e o HSML11, são considerados boas opções para investidores que buscam valorização de longo prazo e segurança. O XPLG11, por exemplo, foi recentemente penalizado no mercado devido à inadimplência de um inquilino, mas já começou a resolver essa situação, tornando-se uma oportunidade interessante para quem busca um fundo descontado com grande potencial de recuperação. O HSML11, por sua vez, é dono de 100% de um shopping center, o que aumenta sua rentabilidade e controle sobre os ativos, diferenciando-o de outros fundos que possuem apenas participações parciais em imóveis.
Outro fundo de destaque é o RZTR11, focado no setor de agronegócio. Recentemente penalizado pela falta de clareza em sua última subscrição, o fundo ainda tem uma quantidade significativa de caixa para alocar em novos projetos, o que pode gerar boas oportunidades de retorno no curto e médio prazo. Além disso, sua estratégia de compra e arrendamento de propriedades rurais, muitas vezes com contratos atípicos, oferece uma segurança adicional aos investidores, uma vez que esses contratos tendem a ser mais estáveis e previsíveis.
Em resumo, os fundos imobiliários oferecem uma excelente oportunidade de diversificação e geração de renda passiva. Tanto os fundos de papel quanto os fundos de tijolo têm seu lugar em uma carteira bem balanceada, proporcionando rendimento mensal e potencial de valorização ao longo do tempo. O cenário atual, com uma taxa SELIC elevada mas com previsões de queda, torna os fundos de tijolo particularmente atraentes para quem busca capturar ganhos futuros, enquanto os fundos de papel continuam a oferecer rendimentos elevados no curto prazo. Com uma análise cuidadosa e uma estratégia bem definida, os fundos imobiliários podem ser uma peça-chave no portfólio de qualquer investidor.
